Zunehmende Umweltauflagen und teure Baumaterialien werden dazu führen, dass sich die Sanierung vieler Gebäude nicht mehr lohnt. Steigende Lebenshaltungskosten und höhere Abgabenlasten verringern den finanziellen Spielraum. Verfall und Verkauf dominieren in der künftigen Immobilienlandschaft.
In Deutschland mangelt es an bezahlbarem Wohnraum, was wegen der ankommenden Flüchtlinge und Migranten zunehmend problematisch wird. Zugleich geht die Bautätigkeit zurück. Der Grund sind steigende Hypothekenzinsen im Nachgang der Leitzinserhöhungen, teure Baumaterialien und zunehmende Auflagen. Viele Bauvorhaben werden wegen der gestiegenen Kosten nicht mehr realisiert. Als Folge steigen wegen des begrenzten Angebotes und der erhöhten Wohnraum-Nachfrage auch die Mieten.
Gleichzeitig wurde der Bausektor als größter CO₂-Emittent in Deutschland ausgemacht. Die Vorgaben für den Gebäudesektor bis zu den Jahren 2030 und 2045 können nur mit enormen Investitionen in eine größere Effizienz, neue Heizungen oder eine neue Art der Energieversorgung erreicht werden. Zu beachten ist das Gebäudeenergiegesetz. Allein die Sanierungskosten für Wohngebäude in Deutschland werden auf drei Billionen Euro geschätzt. Dieser Wert entspricht 88 % des BIP. 80 % aller Gebäude müssten nochmals saniert werden, um den Vorgaben gerecht zu werden. In vielen Fällen dürfte der künftige Sanierungsaufwand den Wert der Immobilie übersteigen. Es droht dort ein Preisverfall.
Seit dem 1. Januar 2023 werden Immobilien neu bewertet. Aufgrund geänderter Bewertungsverfahren steigt der Wert vieler Immobilien an, und ebenso die Steuerlast. Bei Schenkungen oder Erbschaften fallen dadurch künftig wesentlich höhere Steuern an. Können die Erben diese Steuer nicht zahlen, müssen sie einen Notverkauf in Erwägung ziehen. Die Wertsteigerungen sehen Experten als ein vorübergehendes Phänomen an, dem ein Preisverfall folgt, wenn bestimmte Kriterien nicht erfüllt sind.
Der Deutsche Mieterbund warnt vor einer dramatischen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt — vor allem bei bezahlbaren Wohnungen. Die Bundesregierung habe ihr Ziel verfehlt, dass jährlich 100’000 Sozialwohnungen entstehen, bzw. Wohnungen 400’000 insgesamt. Im Jahr 2022 wurden nur 20’000 Sozialwohnungen fertiggestellt. Gemeinsam mit der Gewerkschaft IG Bau und mehreren Sozial- und Branchenverbänden fordert der Deutsche Mieterbund die Bundesregierung auf, das Problem schnellstmöglich anzugehen. Vorgeschlagen wird ein Sonderkredit in Höhe von 50 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau, der zu drei Vierteln vom Bund getragen wird. Den Rest sollen die Länder übernehmen. Außerdem wird vorgeschlagen, die Mehrwertsteuer für den sozialen Wohnungsbau von 19 % auf 7 % zu senken.
Auch global gerät der Immobilienmarkt — er ist die mit Abstand größte Anlageklasse — wegen der steigenden Hypothekenzinsen unter Druck. Es erhöhen sich die Finanzierungskosten.
Alle Entwicklungen zusammengenommen können zu einer Verdichtung von mehr Menschen auf kleineren Wohnflächen führen. Insbesondere die nach dem CO₂-Ausstoß berechneten Abgaben werden große Veränderungen in der Immobilienlandschaft zur Folge haben. Die Mittelschicht verkauft, weil Bedingungen geschaffen werden, unter denen sie ihre Sachwerte nicht mehr halten und weiterentwickeln kann. Große Gesellschaften fangen diese auf, mit dem Ziel, anschließend teure Nutzungsmodelle für Flächen und Wohnräume zu verwirklichen.
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